Les diagnostics immobiliers pour la vente d’une maison

diagnostics immobiliers obligatoires

Lorsqu’on souhaite vendre un bien immobilier, on doit annexer avec le compromis de vente un dossier de diagnostic technique (DDT). Ce DDT est en réalité le regroupement de l’ensemble des diagnostics réalisés avant la vente de votre bien. Mais quels sont alors les diagnostics à réaliser ?

Les diagnostics obligatoires pour tous

Contrairement à ce qu’il pourrait se lire ici ou là, le nombre de documents obligatoires à produire lors de la vente d’une propriété est restreint à 2 diagnostics :

¤ Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Celui-ci vise à informer le propriétaire de la consommation d’énergie du logement mais aussi des gaz à effet de serre que produisent leurs biens. Obligatoire depuis 2006(*), pour la vente d’un bien existant, sa validité est de 10 ans. Ce document doit comprendre les caractéristiques du bâtiment, la quantité annuelle d’énergie consommée, la quantité d’émissions de gaz à effet de serre et surtout le classement du bâtiment selon le principe de « l’étiquette énergie » avec l’échelle de mesures entre A et G. Les travaux à effectuer indiqués sur ce document sont conseillés mais non obligatoires. Rappel des nouveautés du DPE de 2013

¤ Risques naturels, miniers et technologiques (ERNT)

Document qui n’est pas explicitement obligatoire, mais qui s’il n’est pas fourni lors de la vente, peut engager la responsabilité du vendeur pour vices cachés avec le risque de saisine du tribunal d’instance pour diminution du prix de vente voire annulation de la vente (1).
Il permet de définir si le logement se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, miniers et technologiques ou dans une zone de sismicité définis par arrêté préfectoral pour chaque commune concernée. Le document est valable six mois.

Les diagnostics obligatoires selon les cas

En plus de ces 2 documents, d’autres diagnostics peuvent s’avérer obligatoires selon le type de bien, l’année et son lieu de construction.

¤ Amiante (2)

Ce diagnostic concerne les ventes et les locations de biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le propriétaire vendeur du logement doit faire réaliser un repérage amiante. La durée du diagnostic est illimitée.

¤ Plomb (3)

Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) est obligatoire pour une habitation construite avant le 1er janvier 1949. En l’absence de plomb, la validité du diagnostic est illimitée. Dans le cas contraire, le propriétaire bailleur peut être amené à réaliser des travaux. La validité du diagnostic est alors ramenée à un an.

¤ Sécurité des installations d’électricité et de gaz (4 et 5)

Ces deux diagnostics, à réaliser indépendamment, présentent toutefois les mêmes prérogatives : il est obligatoire pour toutes les ventes de logement dont l’installation intérieure a plus de quinze ans. L’intervention du diagnostiqueur ne porte que sur les éléments visibles et accessibles de l’installation. Il n’y a pas de démontage des appareils. Les rapports sont valables trois ans.

¤ Termites (6)

Lorsqu’une habitation est située dans une zone à risque (définie par arrêté préfectoral ou municipal), le propriétaire doit réaliser un état relatif à la présence de termites. Il concerne uniquement les parties privatives du bien. Le diagnostic est valable six mois. Si la présence d’insectes xylophages est avérée, le propriétaire devra le signaler par une déclaration en mairie sous peine d’une contravention (voir notre article)

¤ Assainissement non collectif (7)

En cas de vente d’une maison non raccordée au réseau d’assainissement collectif, un diagnostic de l’installation individuelle d’assainissement est obligatoire depuis janvier 2011. Il est valable trois ans.

¤ Métrage loi Carrez – Surface privative (8)

La loi Carrez a été érigée pour les ventes de logements en copropriété et plus particulièrement les maisons ou pavillons en copropriété horizontale. La superficie calculée concerne les planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et cage d’escalier, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres. La validité de l’attestation est illimitée en l’absence de modification intérieure. La loi Carrez n’oblige pas d’avoir recours à un professionnel pour calculer cette superficie privative, mais pour éviter tout risque d’erreur, faire appel à un professionnel est vivement conseillé.

Les diagnostics conseillés

En dehors de ces diagnostics plus ou moins obligatoires selon les cas, vous pouvez aussi valoriser votre bien en établissant d’autres études.

¤ Le diagnostic thermique ou énergétique

Avant d’investir dans une rénovation thermique de votre logement, il est important d’en connaître les faiblesses thermiques. Cette première phase du bilan thermique permet de mettre en évidence les points à améliorer de l’existant et de donner un ordre de priorité sur les travaux à entreprendre.
Vous aurez ainsi tout le loisir d’évaluer les travaux importants à réaliser pour améliorer la valorisation de votre bien lors de sa vente.

¤ Le diagnostic radon

Deuxième cause du cancer du poumon, le radon est un gaz radioactif indétectable sans équipement spécifique. En France, 31 départements sont situés des zones de constat des risques d’exposition au radon (CRER) où il est donc prudent de vérifier la présence de ce gaz dangereux. Ce diagnostic devrait être prochainement rendu obligatoire sur ces départements prioritaires.

¤ Mérules

Non obligatoire, il devient vivement conseillé lorsque le bien est situé dans une zone à risques (Bretagne, Normandie, …) et/ou présente des conditions favorables à la présence du champignon (bâtiment ancien, cave mal aérée, …). Le développement visible de mérules peut en effet n’apparaître que plusieurs mois après une contamination.

Notez bien que l’ensemble de ces diagnostics sont à la charge du vendeur. Cela peut représenter un budget non négligeable à la vente, surtout lorsqu’il vous faut faire des travaux de mise en conformité.

Conseil du pro : il faut vérifier que l’entreprise choisie est assurée correctement (minimum 500 000 € par an et 300 000 € par sinistre) et que les techniciens sont certifiés sur l’ensemble des diagnostics car en cas de litige, la transaction peut être remise en cause.

Focus : Si tous ces diagnostics sont importants pour la valorisation de votre bien, il est également nécessaire aussi d’accorder une note à l’esthétisme de votre maison. Ainsi, avoir une un toit et une façade en bon état rassure l’acheteur sur l’entretien de la maison. Pour ces travaux, faites appel à Technitoit.

(*) Décret n°2006-1147 du 14 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique et à l’état de l’installation intérieure de gaz dans certains bâtiments.
(1) N100FE et textes relatifs à l’ERNT : Loi du 30/07/2003 du Code de l’environnement, Articles L125-1 et R125-26, Arrêté du 13/10/2005 et Décrets n°2010-1254 et n°2010-1255 du 22/10/2011 entrés en vigueur le 01/05/2011.
(2) Textes relatifs à l’amiante : Articles R1334-14 à R1334-29 du code de la santé publique, Décret 2001-840 du 13/09/2001, Arrêté du du 28/11/1997, Arrêté du 15/01/1998, Arrêté du 24/12/2001, Arrêté du 02/01/2002, Arrêté du 22/08/2002, Circulaire n°98-589 du 25/09/1998.
(3) Textes relatifs au plomb : Décret n°99-483 du 09/06/1999 relatif aux mesures d’urgence contre le saturnisme prévues aux articles L32-1 à L32-4 du code de la santé publique et modifiant le code de la santé publique ; Décret n°99-484 du 09/06/1999 relatif aux mesures d’urgence contre le saturnisme prévu à l’article L32-5 du code de la santé publique et Arrêté du 25 avril 2006 au CREP.
(4) Textes relatifs au Gaz : Décret n°2006-1147 du 14/09/2006 et Arrêté du 06/04/2007.
(5) Textes relatifs à l’électricité : Articles L134-7, L271-4 à L271-6 et R271-1 à R271-5 du code de la construction et de l’habitation, Décret 2008-384 du 22/04/08, Décret 2008-1174 du 13/11/08 et Arrêté du 08/07/08.
(6) Textes relatifs aux termites : Articles L133-1 à L133-6 et articles R133-1 à R133-8 du code de la construction et de l’habitation.
(7) Textes relatifs à l’assainissement autonome : Articles L133-11-1 et L1331-1-1 du code de la santé publique, Article L2224-8 du code général des collectivités territoriales, Articles L271-4 à L271-6 et R271-1 à R271-5 du code de la construction et de l’habitation.
(8) Textes mesurage loi Carrez : Article 46 loi 65-557 du 10/07/1965, Loi n°96-1107 du 18/07/1996 et Décret n°97-532 du 23/05/97.

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3 commentaires pour “Les diagnostics immobiliers pour la vente d’une maison”

  1. [...] Lorsqu’on souhaite vendre un bien immobilier, on doit annexer avec le compromis de vente un dossier de diagnostic technique (DDT). Ce DDT est en réalité le regroupement de l’ensemble des diagnostics réalisés avant la vente de votre bien. Mais quels sont alors les diagnostics à réaliser ?(…)  [...]

  2. [...] tendance-travaux.fr This entry was posted in Non classé on 1 juin 2014 by [...]

  3. [...] afin d’évaluer l’importance des travaux et de définir les priorités. Réclamez les diagnostics obligatoires qui vous donneront un aperçu des faiblesses de l’habitation.Certes, il existe des aides pour [...]

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