Quels points techniques vérifier avant d’acheter une maison ? (MAJ)

que vérifier quand on achète une maison

L’achat d’une maison est souvent l’investissement d’une vie. Il est donc important de ne pas se tromper dans son choix. Certaines bâtisses présentent toutefois des vices cachés que parfois seul un expert peut déceler. Ces différents points peuvent avoir un impact sur le coût de remise en état et donc le prix global de votre achat. Voici quelques conseils pour minimiser ces risques lors de votre recherche.

Les anomalies apparentes

Commencez par faire un tour d’horizon du bâtiment pour rapidement repérer l’état des parois (fissures, tâches d’humidité, symétrie des murs…) et de la #toiture (mousses, fuites, porosité des matériaux…). A l’intérieur, examinez l’état des sols (parquet instable, carrelage fissuré…) et des revêtements muraux (décollement, salpêtres).

Autant que possible, visitez les combles pour évaluer l’état de la charpente, avec un tournevis par exemple, et ainsi détecter des problèmes de fuites ou de nuisibles (chauve-souris, capricornes et termites).

Une maison humide peut aussi révéler un défaut de #ventilation et avoir des conséquences importantes : moisissures ou pire mérules.

Vérifiez également l’état des tuyauteries (présence de plomb, fuites…) et l’installation électrique (mise à la terre, différentiel…). En cas de non-conformité, ces travaux peuvent entamer lourdement votre budget.

Enfin, contrôlez l‘état des menuiseries. Si celles-ci commencent à dater, les huisseries des portes et fenêtres extérieures peuvent être des sources d‘infiltration d’air (et donc de pertes énergétiques). Le double-vitrage est un standard minimum. Leur changement sera aussi un budget important à consacrer.

Si ces défauts sont aisément décelables, il en est d’autres beaucoup moins perceptibles.

Les défauts invisibles

Toute la difficulté pour un néophyte du bâtiment est de déceler ces éventuelles défectuosités ou malfaçons. Voici quelques indices qui peuvent vous mettre la puce à l’oreille.

- sur l’humidité : des tâches apparentes aux bas des murs, aux plafonds ou sur le sol ou un lambris peut par exemple camoufler des problèmes d’humidité.

- sur l’étanchéité : des joints abîmés ou absents peuvent suggérer des problèmes d‘infiltrations d’air.

- la présence ou non d’un vide sanitaire peut avoir un impact sur les consommations d’énergie ou sur l’entretien des canalisations.

- des toilettes bouchées ou une évacuation lente des eaux usées peuvent dissimuler des problèmes d’assainissement.

Le mieux est de vous faire accompagner par quelques artisans lors de votre seconde visite pour déceler les éventuels défauts et évaluer leur mise en conformité.

Le diagnostic de performance énergétique

Avant tout achat d’une maison, le propriétaire doit vous remettre le Diagnostic de performance énergétique. Bien que sa validité soit de 10 ans, l’idéal est d’obtenir un DPE très récent qui prend en compte de nouveaux éléments. Pour rappel ce document doit vous informer sur (1) :

diagnostic performance énergétique

Echelle consommation énergie DPE

  • les caractéristiques du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements (chauffage, eau, air…),
  • l’indication pour chaque catégorie d’équipements, de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée ainsi qu’une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations,
  • l’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée,
  • l’évaluation de la quantité d’énergie d’origine renouvelable utilisée,
  • le classement du bâtiment ou partie de bâtiment en application de l’échelle de référence selon le principe de « l’étiquette énergie » et de « l’étiquette climat »,

Ce diagnostic devra ainsi vous permettre d’évaluer les consommations d’énergie caractérisées par l’échelle de mesures entre A et G (ci-contre) et les travaux qui devraient être réalisés pour améliorer la performance énergétique du bâtiment.

Les autres diagnostics obligatoires

En dehors du diagnostic énergétique, le propriétaire a l’obligation de réaliser différents diagnostics immobiliers avant la vente du bien (2) :

  • Constat de risque d’exposition au plomb pour les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.
  • État d’amiante pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
  • État parasitaire relatif aux termites pour les habitations situés dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral comme étant infestée par les termites (ou susceptible de l’être à court terme).
  • État de l’installation intérieure de gaz dont l’installation date de plus de 15 ans.
  • État de l’installation intérieure d’électricité dont l’installation date de plus de 15 ans.
  • État de l’installation d’assainissement non collectif pour les maisons non raccordées au réseau public de collecte des eaux usées
  • État des risques naturels et technologiques pour les habitations situées dans une zone à risques naturels (inondations, mouvements de terrains), minières et technologiques (industriels, chimiques…).

Les règles d’urbanisme

Avant de vous engager, consulter le PLU (Plan local d’urbanisme) pour vous informer sur les servitudes, les droits de passage éventuels et surtout le classement de votre terrain dans son environnement (zones urbaines, zones à urbaniser, les zones agricoles et les zones naturelles et forestières).

Enfin, si la maison que vous voulez acheter se situe dans un lotissement, vous devez vous informer de la teneur du règlement de lotissement. Celui-ci étant valable 10 ans.

Nous nous sommes arrêtés ici sur des points techniques, mais pour votre choix, bien d’autres points d’ordre juridique, sociétal ou environnemental seront aussi à vérifier.

Comme vous le voyez, l’achat d’une maison n’est pas une affaire à prendre à la légère. Beaucoup de points nécessitent une attention particulière. Le mieux est de vous faire accompagner par des artisans ou des prestataires du bâtiment expérimentés.

N’hésitez pas à noter en commentaire d’autres points à vérifier ou de nous faire part de votre expérience à ce sujet.

[conseil du pro] Vérifiez les mesures du bien (notamment inscrites sur le DPE) et demandez un plan (s’il en existe un) car l’obligation d’indiquer la surface du bien n’est pas obligatoire pour les maisons. On peut vous indiquer une surface approximative.

[focus] En ce qui concerne les façades, les toitures, l‘isolation ou le conseil énergie,, Technitoit peut vous accompagner afin d’en évaluer leur état et d’établir un chiffrage des travaux à effectuer.

A éviter : vous précipiter dans l’achat de votre maison. Comme on dit : patience est mère de sûreté et celle-ci vous évitera bien des problèmes si vous prenez bien soin de vérifier chaque point de la maison convoitée.

Article mis à jour en novembre 2015.

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5 commentaires pour “Quels points techniques vérifier avant d’acheter une maison ? (MAJ)”

  1. [...] termes de rénovation et de travaux à effectuer. Le diagnostiqueur peut également intervenir sur d’autres diagnostics : le plomb, l’amiante, les parasites, l’installation gaz et électrique, [...]

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