Réglementations et obligations en matière de rénovation [MAJ]

Vous le savez certainement, votre maison gagne en valeur lorsque vous réalisez des travaux notamment sur l’efficacité énergétique et/ou sur son embellissement extérieur. Vous avez donc pris la décision de rénover votre habitation. Oui mais voilà, êtes vous bien au fait des réglementations en matière de rénovation ? Voici un récapitulatif* des principales dispositions à connaître avant la réalisation de tous travaux .

Pour ne pas entrer dans les considérations techniques, nous aborderons surtout l’aspect législatif de la réglementation. Nous éviterons ainsi les normes, la nature des produits et autres dispositions techniques.

¤ Façade et toiture

C’est certainement une des rares obligations à laquelle les propriétaires doivent se plier. En effet, d’après l’article L132-1 du code de la construction et de l’habitation, les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté. Ainsi, des travaux nécessaires doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l’injonction qui est faite au propriétaire par l’autorité municipale. Cette obligation concerne Paris et certaines communes dont la liste est établie par décision de l’autorité administrative.
Quels que soient les travaux extérieurs, si votre maison est classée, il vous faudra un permis de construire pour accéder à la rénovation des façades. Le délai légal est de deux mois.  En tout état de cause, il faut déclarer à la mairie les travaux de rénovation de #façade.
Si l’habitation en travaux est classée Monument Historique, inscrite à l’inventaire, ou située dans le périmètre d’un immeuble de cette catégorie, le projet devra alors obtenir l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Dans le cadre d’une opération en plein centre urbain, il faut également demander à la mairie des autorisations d’occupation temporaire du domaine public pour les échafaudages.
Enfin, en ce qui concerne les couleurs des façades et toitures, chaque région a ses teintes et ses matériaux. Au final, il faut retenir qu’il y a presque autant de règles que de villages en France.

A noter : il n’est pas forcément utile de faire un ravalement ou une réfection de #toiture. Si  vos  toitures ou façades ne sont pas trop altérées par le temps, et si celles-ci   ne nécessitent pas un remplacement complet, il est bien plus économique de procéder à un nettoyage moyenne pression, de remplacer les quelques éléments défectueux (ardoides, tuiles) et de finaliser avec l’application d’un hydrofuge Technitoit.

¤ Menuiserie, fenêtres et fermetures

Vous ne pouvez pas pratiquer n’importe quelle ouverture donnant sur la propriété de votre voisin. Le Code civil définit précisément vos droits et obligations en la matière (art 675 à 680).
Pour l’installation de nouvelles fenêtres : si votre habitation donne sur des propriétés voisines, vous devez respecter les servitudes de vues (art 677 à 678). 1,90m de distance minimum entre votre fenêtre et la clôture de séparation pour une vue droite (qui donne directement chez le voisin).

En ce qui concerne les vues obliques, ouverture d’où on est obligé de se pencher pour apercevoir la propriété voisine, la distance minimale à respecter par rapport à la limite de ce dernier est de 0,60 m (art 679). Il n’y a, en revanche, aucune prescription de distance pour ouvrir une fenêtre de toit (type Velux) ou pour créer une ouverture donnant sur un mur aveugle (ne comportant aucune ouverture) ou sur le domaine public (une rue par exemple).

Pour l’installation d’un « jour » ou d’une « fenêtre opaque », celle-ci  ne s’ouvre pas et ne laisse pas passer le regard, la lumière doit juste être installée à 2,60m du sol pour un rez-de-chaussée, et à 1,90m du sol au 1er étage.

En matière de couleurs et matériaux, pensez à vous renseigner auprès de votre mairie pour connaître les dispositions locales.

¤ L’installation de Panneaux Solaires

Les panneaux solaires photovoltaïques ou thermiques, ne s’installent pas sans règles. Ainsi, certaines communes ne permettent pas ces installations, principalement pour des raisons d’esthétique extérieure.
Renseignez-vous dès lors auprès de la DDE qui vous précisera si votre construction se situe dans une zone spécifique du territoire : zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager, périmètre de protection d’un site classé, périmètre de rénovation immobilière, plan de sauvegarde et de mise en valeur, etc.
Si vous voulez installer des panneaux photovoltaïques sur un bâtiment existant, vous devez remplir une déclaration préalable de travaux. Cette démarche s’effectue auprès de votre mairie, qui vérifie que le projet correspond bien aux règles d’urbanisme. C’est elle qui vous accorde ou non l’autorisation d’entreprendre les travaux.

¤ Agrandissement par extension, surélévation, aménagement de combles

Avant de démarrer toute démarche dans ces travaux, il est impératif de consulter le POS – Plan d’Occupation des Sols – de la commune, notamment pour prendre connaissance des distances à respecter par rapport aux limites de propriété et des règles à prendre en compte par rapport au voisinage.
Depuis le 1er mars 2012, la notion de surface de plancher est devenue la référence pour l’application de l’ensemble des règles d’urbanisme qui utilisaient jusque-là les mesures en SHOB(1) ou en SHON(2). Elle est donc régie par le nouvel article R. 112-1 du Code de l’urbanisme .

Toutefois une bataille juridique, ralentie par les élections présidentielles, fait rage entre les acteurs de la construction et les architectes sur les décrets d’application de cette loi. Nous restons donc encore dans le flou quant aux surfaces éligibles à un permis de construire.

Dans tous le cas, renseignez-vous auprès de votre mairie, car dans la majorité des agrandissements, il sera nécessaire de déposer au minimum un dossier de déclaration de travaux à la mairie.

Attention ! Pour un agrandissement entraînant un changement de surface, la surface taxable change. À  bien prendre en compte dans le calcul de vos impôts locaux.

[bon à savoir] L’application du taux de TVA réduit (10%) pour un agrandissement intérieur ou extérieur peut varier selon la destination des travaux. Explications dans cet article.

Le cas particulier de la terrasse

La toiture terrasse, le balcon, la loggia et la terrasse sont exclus du calcul de la surface de plancher. Les terrasses de plain-pied (moins de 60 cm de haut) sont à considérer comme des aménagements extérieurs et ne sont soumis à aucune déclaration quelle que soit leur surface, sous réserve du respect du PLU.

Dans tous les cas, s’entourer de professionnels et prendre des informations aux instances concernées est vivement conseillé pour tout projet de rénovation. Les conséquences en cas d’infraction à la législation peuvent être parfois dramatiques, jusqu’à la destruction des travaux.

*Attention ceci n’est pas un récapitulatif exhaustif. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de professionnels ou de votre mairie avant tous travaux importants.

(1) SHOB : Surface Hors Oeuvre Brute
(2) SHON : surface Hors Oeuvre Nette

A éviter : s’engager dans des travaux sans se renseigner au préalable sur les obligations légales.

Prenez le temps de vous renseigner auprès des institutions liées à la construction et à l’urbanisme. A défaut, sans respect des lois, il peut vous être demandé un « rattrapage » des arriérés non payés dans le cas d’une non-déclaration de travaux (l’extension de la surface d’habitation entrant dans le calcul de la taxe d’habitation), une amende ou pire l’obligation de détruire (à vos frais) ce que vous avez réalisé illégalement (l’emprisonnement concerne dans des cas extrêmes de récidives).

Technitoit vous accompagne dans votre projet de rénovation, n’hésitez pas à contacter un technicien-conseil, le devis est gratuit !

 

Article publié le 26 juin 2012, modifié le 20 juin 2014 par G. LETHENET

Réglementations et obligations en matière de rénovation [MAJ]

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6 commentaires pour “Réglementations et obligations en matière de rénovation [MAJ]”

  1. Tommy dit :

    Au delà du fait de tenir compte de réglementations, je pense en particulier à la création de fenêtres qui donnent chez le voisin, il faut être intelligent et se mettre à la place du voisin.
    Est ce que ça vous dérangerait qu’il le fasse ? Est ce que ça donne directement sur une pièce de vie ?

    Je pense qu’il faut retrouver de l’humanité et ça éviterait pas mal de recours des tiers…

  2. mialdea dit :

    question :sur une façade classée peut on m’interdire de poser du double vitrage en changeant mes fenêtres.

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