Rénover ou construire, pour devenir propriétaire ? [MAJ]

rénovation ou construction pour ma maison

Devenir propriétaire est le rêve de la majorité des locataires. Pourtant, il peut vite tourner au cauchemar si on ne prend pas les précautions d’usage ou lorsqu’on veut faire des économies là où il ne faudrait pas.

Bien qu’environ 240 000 constructions neuves individuelles soient réalisées chaque année, la rénovation reste la solution la plus choisie pour se lancer dans l’immobilier. Reconnue beaucoup moins coûteuse à l’achat, la construction neuve a pourtant quelques inconvénients.

Pour vous aider à faire votre choix, voici les bonnes questions à se poser :

¤ Quel objectif ?

S’échapper d’une location où propriétaire, voisinage et contraintes vous pèsent n’est pas une décision à prendre à la légère. A vous de définir quels sont vos objectifs, vos ambitions pour votre future habitation. Doit-elle avoir un aspect pratique, grande cuisine, nombreuses pièces, garage, sous-sol … ? Est-ce que l’environnement a de l’importance pour vous ? L’éloignement du travail, les commerces ou écoles aux environs, la proximité avec les voisins sont autant de points à prendre en compte. Le choix esthétique ou la personnalisation extérieure de votre maison seront plus limités dans le cadre d’une rénovation. Il vous faudra donc sacrifier plus de critères si vous souhaitez investir dans de l’immobilier ancien.
Autre aspect non négligeable dans la prise en compte de votre investissement de départ : quelle doit être l’efficacité thermique de ce logement ? Pensez notamment à une solution d’isolation extérieure, elle peut vous faire réaliser des économies non négligeables.

¤ Quel budget ?

La valeur verte d’un bien se négocie de plus en plus. Mieux l’habitation est isolée et performante en consommation d’énergie, plus elle sera valorisée. Les normes thermiques dans la construction neuves étant plus contraignantes, le prix d’achat comprend donc déjà ce surcoût.
Dans le cas d’une rénovation, un état des lieux préalable est nécessaire (état de la structure, humidité, performances thermiques, matériaux nocifs…) afin d’évaluer l’importance des travaux et de définir les priorités. Réclamez les diagnostics obligatoires qui vous donneront un aperçu des faiblesses de l’habitation.

Certes, il existe des aides pour rénover (Eco-PTZ, CITE, crédit d’impôts) ou construire (prêt taux zéro), mais le banquier prendra en compte nombre d’éléments pour calculer votre capacité financière, comme votre apport, votre caution, vos revenus, vos emplois, votre état de santé, …
Les frais administratifs et notariaux sont plus importants dans le cadre d’une acquisition immobilière. Il vous faudra aussi prévoir une marge de manœuvre financière pour les travaux exceptionnels, souvent légion dans la rénovation.
L’intérêt principal de la construction neuve réside dans le fait que vous pouvez vous lancer avec un budget clé en main, sans trop de surprise. Reste toutefois à trouver le terrain idéal, bien exposé, dans un environnement agréable et surtout à moindre coût. Et ce ne sera pas une mince affaire !

¤ Quel timing ?

Parmi vos critères de choix, vous serez vite confrontés à celui du temps. La durée des travaux peut être tout aussi longue en construisant ou rénovant, mais à la différence près que vous pourrez peut être déjà vivre dans votre logement si celui-ci est « habitable ». Alors que même en auto-construisant, il vous faudra attendre au minimum d’avoir atteint le hors-d’eau hors-d’air (*) pour espérer y habiter. Pour une construction neuve compter 8 à 10 mois pour une livraison clé en main. Vous pouvez réduire ce délai en construisant une maison bois ou modulaire, systèmes constructifs qui ont l’avantage d’être pré-fabriqués en usine. Mais entre le délai de fabrication et les finitions, on ne peut pas espérer réduire en dessous de 4 à 6 mois.

Dans le cadre d’une rénovation, la situation est bien différente. En effet, si le bâtiment est isolé, avec les branchements d’eau et d’électricité, vous pouvez commencer à y habiter et faire les travaux au fur et à mesure de vos possibilités. (et de celles des artisans!).

Enfin côté démarches administratives, le permis de construire peut être exigé dans le cadre d’une rénovation (type extension, surélévation, certaines ouvertures, …) et obligatoire pour toute construction. Le délai d’obtention moyen est de deux mois. Pour les autres travaux comme l’aménagement de pièces, menuiseries … une déclaration préalable est nécessaire. Son délai d’instruction est d’un mois.

¤ Quels prestataires pour quelles garanties ?

Dans le cadre d’une construction, 2 possibilités s’offrent à vous : l’architecte ou le constructeur. Dans le premier cas, l’architecte vous demande des honoraires, variables selon son expérience et sa réputation, à ajouter au prix des matériaux et intervenants sur le chantier. Dans le second cas, le constructeur inclut sa marge dans le coût de la construction : le prix est « clé en main ».
L’architecte s’engage à respecter le Code des devoirs professionnels qui définit les missions de l’architecte et ses obligations professionnelles : devoir de conseil, d’assistance, obligations vis-à-vis de ses clients… L’architecte est obligatoirement assuré pour couvrir l’ensemble des actes qui engagent sa responsabilité professionnelle, pour couvrir ses engagements professionnels les dommages causés à une tierce personne et les désordres et les malfaçons dont il peut être reconnu responsable.

rénovation de toiture Technitoit

De son côté, le constructeur doit souscrire avec le maître d’ouvrage (le client) un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) qui l’engage à une garantie de remboursement (pour rembourser les sommes versées quand le contrat ne prend pas effet) et une garantie de livraison (dans le délai et au prix convenus). Le constructeur est responsable durant 10 ans à partir de la réception de la maison, des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage, ou le rendant impropre à sa destination ainsi que des malfaçons des éléments d’équipement liés au gros œuvre. Enfin, le constructeur s’engage par ce contrat sur une garantie de parfait achèvement et une garantie de bon fonctionnement (valable 2 ans) .

Dans le cadre d’une rénovation, de nombreuses possibilités s’offrent à vous. En premier lieu, il faut bien évaluer l’importance des travaux avant de s’engager. Si les travaux touchent aux fondations, à la structure du bâtiment ou de la charpente, il est préférable de faire appel à un expert, comme un architecte ou un maître d’œuvre, reconnu pour ses compétences. Si vous faites appel à un artisan pour les travaux dits «de second œuvre», quand il a terminé son intervention, il doit vous convier à une visite du chantier pour vous garantir du « parfait achèvement » des travaux et du bon « fonctionnement des équipements ».

Si vous faites intervenir un courtier en travaux, sachez que celui-ci ne peut vous apporter aucune garantie sur la réalisation des travaux. Il est un « défricheur » d’artisans qui, par son réseau et son expérience, vous orientera vers les bons prestataires.

Autant que possible, renseignez-vous sur le prestataire choisi, ses références, les garanties offertes et éventuellement les labels en sa possession. Quel que soit votre choix, il sera décisif et souvent irrémédiable une fois les contrats signés. Il faut donc bien prendre la mesure des avantages et inconvénients avant de se lancer.

[Focus] Pour des travaux de rénovation thermique comme l’isolation, la menuiserie, le chauffage, il peut être intéressant de passer par un prestataire multi-services tel que Technitoit. Cela vous permettra de vous simplifier la démarche pour obtenir des crédits d’impôts sur un bouquet de travaux, si vos travaux y sont éligibles.

Bon à savoir : en qualité de maître d’ouvrage, que ce soit en rénovation ou en construction, d’après la loi 78.12 du 4 janvier 1978, vous êtes tenu de souscrire une assurance dommage ouvrage, concernant les malfaçons prises en compte par la garantie décennale. Cette assurance vous permet d’être rapidement indemnisé pour faire réaliser les travaux, sans attendre que la responsabilité du constructeur ou de l’entrepreneur soit définie.

A éviter : commencer les travaux de rénovation par le bas de l’habitation. A l’inverse d’une construction neuve, la rénovation débute par le haut de la maison, c’est-à-dire le toit. Évaluez tout d’abord l’état de la couverture et de la charpente, puis de l’isolation sous toiture, et ensuite des murs. Excepté de sérieuses détériorations des murs menaçant de s’écrouler, concentrez-vous d’abord sur le toit. Technitoit, spécialiste en rénovation de l’habitat, saura vous conseiller. N’hésitez pas à demander un devis, c’est gratuit !

(*) Hors d’air hors d’eau : un bâtiment est hors d’eau lorsque les ouvrages de couverture et d’étanchéité sont achevés. Il est hors d’air une fois les baies extérieures pleines ou vitrées posées. À ce stade, on peut commencer à mettre en place les équipements intérieurs et les finitions.

Article mis à jour en février 2016.

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7 commentaires pour “Rénover ou construire, pour devenir propriétaire ? [MAJ]”

  1. Focard James dit :

    Bonjour!

    Pourrai-je avoir s’il vous plait le nom ou le titre d’un livre se rapportant à: »Construire ou rénover ma maison »?

    Mille mercis.

  2. devenir courtier en credit immobilier…

    Faut-il rénover de l’ancien ou construire du neuf ? | Tendance travaux, le blog Technitoit…

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